Оценка рыночной стоимости объекта. Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта (стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Затратный подход подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:

1. Определение стоимости земельного участка в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием. Стоимость аренды земельного участка составляет 351053,12 руб.

2. Определение восстановительной стоимости.

3. Определение общего накопленного износа.

4. Определение рыночной стоимости затратным методом как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости с учетом накопленного износа.

Земельный участок, где расположен объект оценки, имеет площадь, соответствующую площади застройки под объектом недвижимости.

Оцениваемое здание расположено на земельном участке, используемом под частное имущество в котором имеются различные собственники.

В связи с вышеуказанным расчет рыночной стоимости земельного участка не выполняется. Оплата налога на земельный участок производится в порядке, установленном действующим земельным законодательством по ставкам, утвержденным Государственной думой Астраханской области, органами местного самоуправления.

Проектирование приобъектных складов
Расчет складов сделан для материалов и конструкций, использующихся при возведении надземной части здания. Приобъектные склады организованы для временного хранения материалов, изделий, конструкций и оборудования. Последовательность проектирования: 1) Определить необходимые запасы хранимых ресурсов; 2) Выб ...

Нагрузки
Нагрузки определяем на 1 м2 длины подпорной стены. Стена рассчитывается как балка с двумя неподвижными шарнирными опорами, одна из которых находится в уровне опирания ригеля перекрытия над подвалом. Другая – в уровне пола пандуса. Балка нагружена двумя вертикальными сосредоточенными силами N1 и N2, приложен ...

Определение величины равнодействующей вертикальной силы в уровне нижних концов свай (Nус) и вертикального давления в уровне подошвы условного массивного свайного ф-та (Рус)
Рус = Nус = Fv + Fvp + Fvc + Fvгр Fv =810 кН Fvp = 17,6 кН Fvc = 77,76 кН Fvгр = γср · Vгр = 9,799· 88,65 = 868,68кН γср = если грунт расположен ниже WL и водопроницаемый (пески, супеси и суглинки c JL>0,25; и глины с JL>0,5), то вместо γо принимается в расчёте γср = γ ...