Оценка рыночной стоимости объекта. Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта (стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Затратный подход подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:

1. Определение стоимости земельного участка в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием. Стоимость аренды земельного участка составляет 351053,12 руб.

2. Определение восстановительной стоимости.

3. Определение общего накопленного износа.

4. Определение рыночной стоимости затратным методом как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости с учетом накопленного износа.

Земельный участок, где расположен объект оценки, имеет площадь, соответствующую площади застройки под объектом недвижимости.

Оцениваемое здание расположено на земельном участке, используемом под частное имущество в котором имеются различные собственники.

В связи с вышеуказанным расчет рыночной стоимости земельного участка не выполняется. Оплата налога на земельный участок производится в порядке, установленном действующим земельным законодательством по ставкам, утвержденным Государственной думой Астраханской области, органами местного самоуправления.

Сводные технико-экономические показатели
Общая продолжительность работ составляет: 30 дней. В 2 смены. Общий объем земляных работ, включающий объемы по срезке растительного слоя, вертикальной планировке и устройство котлована и въездных траншей: 264429 м3; Продолжительность выполнения работ по котловану: 9 дней, трудозатраты: 49,8 чел.-дней; Об ...

Сбор нагрузок на фундаменты
Сбор нагрузок производим в табличной форме Сечение 1-1 Таблица 5.1 Вид нагрузки Нормативеая , кПа   коэф. надежности коэффициент Расчетная, кПа   на 1 м2 на груз. площадь   по нагрузке   сочетаний       1 ГПС 2 Г ...

Определение коэффициента смешения
При определении степени смешения нельзя принимать в расчёт весь расход реки, так как вблизи места выпуска достаточно полного смешения ещё нет - оно происходит на некотором расстоянии от него. Для учёта расхода реки, участвующего в смешении, т.е. в процессах разбавления, вводят коэффициент смешения (а), пока ...